经营性租赁又称服务租赁、管理租赁或操作性租赁，是指出租人将自己经营的租赁资产进行反复出租给不同承租人使用，由承租人支付租金，直至资产报废或淘汰为止的一种租赁方式。融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：(一)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。(二)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。(三)即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。(四)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。(五)租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。企业融资租入固定资产如何财税处理?

　　一、租入固定资产的会计处理。在旧准则中将租赁分为经营租赁和融资租赁，经营租入固定资产不做为资产核算。新租赁准则不再区分融资租赁和经营租赁，将租入固定资产视同自有固定资产管理(短期租赁和低价值资产租赁租入的固定资产除外)。企业租入固定资产使用“使用权资产”进行核算此项资产，《企业会计准则第21号——租赁》第16条准则规定：“使用权资产”成本=租赁负债的初始计量金额-租赁激励初始直接费用复原成本。其中租赁负债的初始计量金额=应付租金初始现值=应付租金*折现率(采用租赁内含利率或增量利率作为折现率)，租赁激励=出租方给予的优惠，初始直接费用=承租发生的增量费用，复原成本按或有事项处理，将发生的为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态等成本的现值确定。租入资产涉及的会计处理如下：

　　1.租赁期开始日

　　借：使用权资产

　　应交税费-应交增值税(进项税额)

　　贷：租赁负债

　　银行存款等(初始直接费用)

　　预计负债-复原成本

　　2.确认利息

　　借：财务费用

　　贷：租赁负债(按折现率计算)

　　3.确认折旧费

　　借：管理费用/销售费用/生产成本等

　　贷：使用权资产累计折旧

　　4.支付租金

　　借：租赁负债

　　应交税费-应交增值税(进项税额)

　　贷：银行存款等

　　5.支付修复成本

　　借：预计负债

　　应交税费-应交增值税(进项税额)

　　贷：银行存款等

　　二、租入固定资产的进项税抵扣。一般纳税人不论是经营性租入固定资产，还是融资租入固定资产用于增值税应税项目，都可以抵扣进项税。一般来说，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产;发生兼用于上述项目的可以抵扣。对于租入的固定资产，根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)第一条规定：自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

　　三、租入固定资产的税前扣除。根据《财政部 税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税〔2018〕54号)等规定，企业在2018年1月1日至2023年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。“购进”仅包括以货币形式购进或自行建造两种形式。除外购和自行建造固定资产以外的其他方式取得固定资产，如股东投入、融资租入、非货币性资产交换、债务重组、接受捐赠等方式，都不能享受财税〔2018〕54号文件中规定的优惠政策。因此，企业不论是经营性租入还是融资性租入固定资产未超过500万不适用可以一次性在税前扣除政策。

　　租入固定资产税前扣除上，根据企业所得税规定：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除;以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。

　　四、租入固定资产与印花税。“财产租赁”合同属于印花税列举的应纳税凭证之一，租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，按租赁金额千分之一计算缴纳印花税。但对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同要区分情况：根据《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地字〔1988〕30号)规定：“银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可据合同所载的租金总额暂按‘借款合同’计税贴花。”对于其他单位从事的融资租赁业务的贴花，也需分两种情况处理：一是租赁货物的所有权转让给承租方的，其实质为销售货物，按销售货物缴纳增值税，那么应该依购销合同缴纳印花税;二是租赁货物的所有权未转让给承租方的，其实质应为经营租赁行为，应该依财产租赁合同缴纳印花税。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所    作者：钟燕
 

　　2018年1月的解答——

租入固定资产五大税会问题集合

一、租入的固定资产进项税额能否抵扣？

　　财政部、税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知（财税〔2017〕90号）一、自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

　　二、租入房屋进行装修取得的进项税额是否要比照不动产的规定进行分期抵扣进项税额？

　　根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

　　房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

　　第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

　　不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

　　上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

　　因此，租入房屋的装修费用不属于政策规定不动产进项税额分期抵扣的情况，不需要分期抵扣。（总局1236解答发布时间：2017年06月30日）

　　三、租入的固定资产企业所得税如何税前列支？

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

　　第四十七条企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：

　　(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；

　　(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

　　四、租入固定资产的会计处理？

　　融资租入固定资产的会计处理：

　　1、企业在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值（含增值税）与最低租赁付款额现值两者中较低者，加上在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可直接归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，减去可抵扣的增值说后余额作为租入资产的入账价值，借记：“固定资产——融资租入固定资产”账户；按最低租赁付款额，贷记：“长期应付款”账户；按发生的初始直接费用，贷记：“银行存款”等账户；按其差额，借记：“未确认融资费用”账户。

　　2、每期支付租赁费用时，借记：“长期应付款”账户，贷记：“银行存款”账户。如果支付的租金中包含履约成本，按履约成本，借记：“制造费用”、“管理费用”等账户。

　　3、每期采用实际利率法分摊未确认融资费用时，按当期应分摊的未确认融资费用金额，错记：“财务费用”账户，贷记：“未确认融资费用”账户。

　　经营租入固定资产的会计处理

　　对以经营租赁方式租入的固定资产核算时应注意的问题

　　（1）以经营租赁方式租入的固定资产不属企业的财产，不能作为自有固定资产核算，而仅通过设置“租入固定资产备查簿”进行登记。

　　（2）如果企业在租赁期间（一年以上）对租入固定资产进行大修理和进行改良工程，其支出应列入“长期待摊费用”，然后在其受益期内分期摊销。

　　五、租入房产的房产税处理？

　　如果是无租金使用房产，根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税〔2009〕128号无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　如果是收租金出租房产，房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人，按照租金的12%由所有权人缴纳房产税。

　　如果实施租赁期含有免租期的，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　来源：小汪说税